O temi koja se provlačila i tijekom predizborne kampanje artikulirala, a postala je aktualna najavom nove Vlade o preobrazbi DUUDI-ja i CERP-a uz osnivanje „državnog holdinga“ za mišljenje smo pitali Denisa Čupića, MRICS, predsjednika udruge Developera pri HUP-u. U 15 godina poslovanja vodio je i vodi uspješne tvrtke koje ulažu u nekretnine, ali i tvrtke koje se bave pružanjem usluga u segmentu ulaganja u nekretnine i komercijalnim upravljanjem nekretninama.
Dok se o modelu državnog holdinga puno govori i piše, o alternativnim modelima upravljanja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske govori se vrlo malo. Bili ste član uprave međunarodne korporacije sa sjedištem u Beču.Koliko ste imali dodira s austrijskim modelom koji se često citira kao uzor za buduću reformu?
U vremenu 2006. do 2010.bio sam član uprave zadužen za centralnu i istočnu Europu, iako je većina ulaganja bila fokusirana na istočnu Europu itekako smo imali dodira s austrijskim društvima za upravljanje državnim nekretninama. Tijekom vremena, a posebice kroz članstvo u RICS sam razvio vrlo blisko poznanstvo s upravomaustrijskog BIG-a, Bundesimmobiliengesellschafta, koje upravlja državnim nekretninama u Austriji. Kao i kod privatnih nekretnina, imate samo dva modela upravljanja: uspješan i neuspješan. Uspješan je onaj koji maksimizira prihod iz nekretnine i komercijalno s njom upravlja na način da je ona ekonomski dugoročno održiva. Naravno, prvi uvjet za to je profesionalan sustav koji se oslanja na vlastite ili na vanjske stručnjake s iznimnim iskustvom u sektoru nekretnina.
Možete li nam konkretno opisati austrijski model?
Oko 2000-te Republika Austrija je većinu svojih nekretnina unijela, točnije prodala, državnoj tvrtki naziva Budesimmobiliengesellschaft GmbH, prevedeno Državno društvo za nekretnine d.o.o.Komercijalne nekretnine se nalaze u društvu Austrian Real Estate GmbH, društvu u vlasništvu BIG-a, i koje BIG vodi. Model je doveo do toga da se BIG primarno bavi razvojem, gradnjom i iznajmljivanjem javne društvene infrastrukture, a ARE stambenim i poslovnim nekretninama, koje se razvijaju, grade, te onda komercijalno iskorištavaju davanjem u zakup ili prodajom. Oba društva su vođena na tržišnim osnovama. Zbog sveg navedenog je BIG postao cijenjen partner za ulaganja koji svoje projekte financira i obveznicama i komercijalnim zapisima. Moody’s je BIG-u dodijelio kreditni rating AAA. Premda je formalno podređen ministarstvu zaduženom za gospodarstvo, utjecaj politike na poslovanje BIG-a je minorno jer se nadzorni odbor sastoji od predstavnika „kapitala“ i predstavnika „korisnika“. Začudilo bi vas ali BIG kupuje i dodatne nekretnine za razvoj za državu važnih projekata, koje tada u suradnji i uz participaciju privatnog kapitala realizira. Većina projekata u Austriji se realizira kroz financiranje obveznicama i upisom kapitala manje direktnimjoint venture projektima, jer je upis takvog kapitala zbog visokog ratinga vrlo atraktivan.
Kako vam se čini aktualan način upravljanja državnim nekretninama u Republici Hrvatskoj?
DUUDI-jevo upravljanje komercijalnim nekretninama nije dobro jer nije vođeno odgovarajućim komercijalnim ciljevima. Utjecaj politike i populizma veoma je visok. DUUDI i Državne nekretnine d.o.o. na tržište stavljaju nekretnine u zatečenom stanju pa je sasvim razumljivo da tržište za takve nekretnine ne pokazuje velik interes, odnosno nudi iznimno niske cijene. Također, ne postoji prepreka da država na vlastitoj nekretnini uz izdavanje komercijalnog zapisa za istu nekretninu ili ugovaranjem joint venturea s privatnim ulagačem sagradi na primjer uredski neboder i iznajmi ga ministarstvima, pa i privatnim korisnicima. Na taj način se za takvu nekretninu osigurava maksimalan prinos iz eventualne kasnije tržišne prodaje. Na isti način može se razvijati i sustav javno privatnog partnerstva. Državni interes se uvijek na ovaj način može zaštititi time da ovakvo „komercijalno“ državno društvo bude joint venture partner privatnom ulagaču. Aktualan model i strategija DUUDI-ja zapostavlja nekretnine i komercijalnu snagu istih, više je usredotočen na CERP i na državna društva. Također, upitno je koliko DUUDI može privući i stručnih i iskusnih ljudi s obzirom na visine plaća u javnim ustanovama. To je razlog da atraktivnim državnimnekretninama upravljaju ljudi koji imaju vrlo malo ili nikakvog iskustva u sektoru real estatea i financija. Evidentno je da u Hrvatskoj u segmentu ulaganja u nekretnine postoje eminentni stručnjaci, ali u daleko manjem broju nego u drugim branšama. Svi oni su u privatnom sektoru koji im omogućuje veće prihode, ali i izazove od birokratiziranog aparata kakav je postavljen.
Kako kao netko toko se na tržištu bavi nekretninama ocjenjujete profesionalnost u zadnjim godinama upravljanja državnim nekretninama?
Profesionalnost je na žalost veoma zapostavljena. Imate situaciju da se u segmentu državnih nekretnina politički odlučuje, da je predsjednik povjerenstva za raspolaganje nekretninama bio ministar unutarnjih poslova. Smatram da posjedujem stručnost u segmentu ulaganja, nekretnina i financija, ali mi nikada ne bi palo na pamet da uđem u resor unutarnjih poslova o kojem imam malo ili nikakvog stručnog znanja. Kada imate takvu strukturu jasno ste odaslali poruku da su odluke političke, a političke odluke su nerijetko i populističke. Takvim sustavima i takvom upravljanju kapital ne vjeruje. Za razumijevanje svaku odluku o raspolaganju nekretninama u DUUDI je donosilo navedeno povjerenstvo. Politika daje okvir unutar Vlade,pa i kroz tijelo koje može biti nadresorno tijelo. U provedbenim tijelima kao što je DUUDI treba dati prednost stručnosti, posebno u segmentu upravljanja nekretninama. Takvim sustavima i takvom upravljanju kapital ne vjeruje. Dodatno, a to je evidentno iz niza odluka proteklih godina nedostaje stručnosti kod izbora vanjskih pružatelja usluga. Sustav javne nabave preferira najnižu cijenu, pa onda dobivate tvrtke bez iskustava i referenci koje obavljaju za DUUDI vrlo kompleksne poslove. Primjerice imate tvrtke koje možda godišnje naprave pedesetak procjena i to stanova ili malih zemljišta onda im se dodijele kompleksne procjene zemljišta velikih površina. Imate slučajeve da neke tvrtke imaju upitnu poveznicu sa strankom koja je upravljala DUUDI-em i nitko to ne smatra upitnim. Situacija da DORH ne želi potvrđivati visinu procijenjene vrijednosti nekretnina, a DUUDI ih prodaje a da nije angažirao više procjenitelja. Suradnja na međunarodnom planu je nikakva, evidentan je primjer da DUUDI osim osobnog posjeta sajmu jednog od čelnika, nije bio prisutan na Expo Realu, najvećem sajmu ulaganja u Europi. Hrvatska mora postati prisutna na tom sajmu s državnim nekretninama, a posebno u sinergiji s privatnim developerima iz Hrvatske. Na tome će zasigurno i novi ministar vanjskih poslova aktivno raditi i dati jaku podršku.
Iznosite argumentiranu kritiku, kako funkcioniraju ostali modeli unutar EU?
Unutar EU postoji niz različitih modela, uspješnijih,manje uspješnih, i naravno – neuspješnih. Moramo se voditi za onim uspješnima, a uzor nam trebaju biti oni najuspješniji. Jedan od najuspješnijih je upravo austrijski. Vrlo sveobuhvatan je njemački model, Nijemci su njime obuhvatili čak i vode i šume, kao i nekretnine iz kojih se ostvaruje prihod, što one zapravo i jesu. Ima raznolikih modela i nadležnosti. Velika većina uz iznimku Slovačke imaju zasebnu agenciju ili društvo u koje je prebačen sav segment državnih nekretnina ulaganja. Slovačka je ovo ostavila unadležnost iministarstva financija i taj je model jedan od manje uspješnih u upravljanju u posljednje 2 godine. Ono što je mene iznenadilo jest javna mreža društava ili agencija za upravljanje državnim nekretninama, u kojoj je okupljeno 20 članica, od kojih su svi osim Turske i Norveške članice EU. Public Real Estate Network je formalno osnovan 2011 godine, a djeluje još od 2007 godine. Doista zvuči nevjerojatno da Hrvatska od 2011. godine nije našla za shodno pridružiti se i sudjelovati u razmjeni iskustava. Većina društava za upravljanje državnim nekretninama ima odjele za međunarodnu suradnju, u tome prednjači austrijsko društvo koje je vrlo otvoreno za transfer znanja na nove članice. Jasno je da kasnimo s međunarodnom suradnjom s partnerima unutar EU, i da se ne povezujemo na međunarodnom nivou. Takve partnerske mreže omogućuju aktivnu razmjenu iskustava i znanja, jače privlačenje kapitala i potiču izvrsnost i održivost nacionalnih agencija i društava za upravljanje.
Stječe se dojam da su kod nas funkcije striktno podijeljene?
Da, upravo je veliki nedostatak da imamo DUUDI, Državne nekretnine d.o.o., CEI, AIK,AJPP, APN, nekretninama Hrvatskih Željeznica upravlja HŽ Infrastruktura, i tu mislim posebno na kolodvorske zgrade i ostale objekte koji ne služe primarnoj funkciji transporta. Objekti Hrvatskih Šuma i cijeli niz drugih objekata pod ingerencijom je različitih tijela. Objekti i to vrlo atraktivne nekretnine Hrvatske Pošte i FINE su pod upravom matičnih društva, a upravljanje istima na je veoma loše. I to sve u relativno maloj zemlji kao što je Hrvatska. Neophodno je segment državnih nekretnina, a sve navedeno su državne nekretnine, okrupniti i staviti pod jednu kapu unutar novodefiniranog društva koje bi zamijenilo dio DUUDI-a koji upravlja nekretninama i koji mora početi poslovati na tržišnim osnovama.
Spomenuli ste „joint-venture“ javnog i privatnog, ali ne na način klasičnog javno privatnog partnerstva, možete li pojasniti?
Na taj način se može osigurati da za pojedine konkretne nekretnine i projekte privatan partner donese know-how, komercijalne (privatne) korisnike, modele financiranja, a u jednom trenutku i otkupom državnog udjela i prihod državi koji će biti mjeren prinosom iz na ovaj način razvijenog komercijalno uspješnog projekta. Također, projekt razvijen sa privatnim partnerom tržišno je orijentiran i usmjeren ostvarenju prihoda i prinosa iz projekta, i na taj način osigurava prihod državi. Pri tom država angažira malo vlastitih sredstava, osim nekretnine koju u takav projekt unosi, jer stručnjake angažirane na daje privatni partner, a država za provedbu takvih projekata treba samo osobe koje će sudjelovati u usmjeravanju projekta zajedno sa predstavnicima privatnog partnera. Slabost našeg JPP modela je da on praktički isključivo raspisuje izgradnju. Hrvatski model JPP-a ne daje funkciju nego formu. Takav model ulagaču u nekretnine nije atraktivan jer mu ne dopušta optimiziranje projekta, projekti su prečesto loše pripremljeni,vrlo rigidni u pogledu predloženih materijala i tehnike, čime se smanjuje mogućnost odabira izvođača. Projektiraju se zastarjela rješenja koja su u korištenju skupa, a privatni partner mora paziti na efikasnost i održivost objekta kojim će gospodariti i upravljati. Ponekad je čak i oprema propisana i ne dopušta se privatnom partneru odabir optimalne opreme objekta. Jedan od vrlo slikovitih primjera je dogradnja kirurgije u Varaždinu koja se na žalost još nije pomakla s mrtve točke.Naravno, ima i dobrih primjera, ipak ovaj model se pokazao kao apsolutno neatraktivan financijskim ulagačima, a privlačio je građevinske tvrtke koje danas u vremenu slabih bilanci više nisu „bankabilne“, ne mogu osigurati sredstva da bi same ušle u ovakve projekte.
Kod raspisa „joint venture-a“ država raspisuje funkciju, koju tada sa privatnim partnerom, angažmanom privatnog partnera razvija. Država u partnerstvo unosi zemljište, a privatni partner razvoj, osigurava financiranje koje naravno zbog sudjelovanja države u takvom projektu može imati veću sigurnost za financijske institucije, ili unosi vlastito equity financiranje. Ishod takvog projekta je tržišno orijentirana nekretnina, s tržišnom vrijednošću uporabe, koja donosi prihod i privatnom ulagači državi. Javno-privatno partnerstvo ima prednost kada je država visoko zadužena jer se financijske obveze za gradnju objekata po ovom konceptu ne računaju kao javno zaduženje, osim visine godišnjeg zakupa. Zajedno s partnerom iz Njemačke, sudjelovali smo kao konzultanti na 3 velika JPP projekta, od kojih su dva u Njemačkoj, vrlo specifična, naime, radilo se o zatvorskim ustanovama, a treći je bio poznati Kirchberg kompleks u Luksemburgu, unutar kojega je naš partner ulagao u dio komercijalnih i dio javno korištenih nekretnina. Kada bi naš koncept JPP-a postao tržišni na način da raspisuje funkciju i kapacitete, a razvoj, uključujući i projekte ostavlja privatnom ulagaču zasigurno bi odmah mogao privući ovakve ulagače.
Zagovarate ulazak privatnih partnera u suradnju sa državom u segmentu nekretnina, osim navedenih koje još konkretne modele vidite?
Država mora sve državne nekretnine objediniti u jednoj krovnoj ustanovi vođenoj na tržišnim principima. Pri tome treba razdvojiti državne nekretnine javnih funkcija, kao naprimjer škole, sveučilišta, bolnice, zatvore i sl. i komercijalne u koje spadaju i državni uredi. Također treba napraviti distinkciju i postići konsenzus koje su nekretnine od strateškog interesa te se ne mogu i ne smiju komercijalizirati, dok za sve ostale treba razviti pojedinačne modele komercijalizacije i prihodovanja na dugoročno održivim, a ne mandatnim modelima. Jedna od mogućnosti je raspis „paketa“ koje bi za državu razvijali developeri a država plaćala takav razvoj, ipak čini mi se da je uz proračun kakav je naš ovo vrlo nevjerojatna opcija, premda osiguravanajveće koristi za državu, jer se dobivaju razvijene nekretnine koje se stavljaju na tržište i za njih se postiže daleko veća tržišna kapitalizacija. Jedna od pod alternativaje da privatni developer u takvom angažmanu bude plaćen tek nakon što razvijeni projekt krene u realizaciju a što je dokaz da je developer napravio dobar posao te da su ulagači prepoznali atraktivnost toga ulaganja. Čini mi se realnim model u kojem bi država raspisala pakete koje će za nju i s njom u partnerstvu razvijati privatni partneri, tada će privatni partneri aktivno privlačiti dodatan kapital i zajedno s državom kapitalizirati razvoj na državnoj nekretnini. To je zapravo na tragu prije opisanog „joint-venture“ modela. Na taj način postiže se hibrid austrijskog modela, iz kojeg se vuče ono najbolje, a to je da država ne prodaje „ledine“ nego razvijene projekte i objekte koji generiraju prihod.
